カルチャー
2014年9月18日
こっそり公開! 不動産セールストークのカラクリ
[連載] 不動産を買うなら五輪の後にしなさい【4】
文・萩原 岳
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「月々の支払いが家賃より安く」家を買えます!?


 お得感の演出には色々バリエーションがありますが、代表的なものに「月々の支払いが家賃より安い」があります。「家賃より安い支払いで家が買えるんだからお得ですよ」というセールストークですが、一度疑ってみてください。なぜなら、前提条件次第でいくらでも「購入派有利」のシミュレーションが作れてしまうからです。

 つまり、(1)金利設定、(2)返済期間設定、(3)頭金設定など、設定条件次第でいくらでも「家賃より安い支払額」を作ることができるのです。チラシにでかでかと載せられている毎月の支払額に目を奪われる一方、隅っこにとても小さな文字で書かれた設定条件を読む方はいないでしょう。チラシは誰がなんのために金を出してまで作っているかというと、物件を売りたい人間です。だから、初めから「購入派有利」になることしか書きません。

 ポイントは(1)金利設定、(2)返済期間設定、(3)頭金設定の3つです。では、具体的にこの3つ設定をいじって家賃と住宅ローンの月額支払金額をシミュレーションしてみます。まずは基準となる標準条件を設定します。

●標準条件
物件価格:4500万円
金利  :3.0%
返済期間:25年
頭金  :物件価格の20%(900万円)
元利均等払い

 この場合、月々の支払額は17・1万円と算出されます。次に、標準条件から「(1)金利」だけをいじってみますと支払額にバリエーションが出ます。

[金利と支払額]
金利2.0%の場合:月々15.3万円
金利2.5%の場合:月々16.2万円
金利3.0%の場合:月々17.1万円
金利3.5%の場合:月々18.0万円

 次は、金利を3.0%に戻して「(2)返済期間」をいじると、こうなります。

[期間と支払額]
20年で返済の場合:月々20.0万円
25年で返済の場合:月々17.1万円
30年で返済の場合:月々15.2万円
35年で返済の場合:月々13.9万円

 最後に、金利と返済期間を標準条件に戻して「(3)頭金」をいじると、こうなります。

[頭金と支払額]
頭金が物件価格の15%(675万円)の場合:月々18.1万円
頭金が物件価格の20%(900万円)の場合:月々17.1万円
頭金が物件価格の25%(1125万円)の場合:月々16.0万円
頭金が物件価格の30%(1350万円)の場合:月々14.9万円

 ここから、一番返済金額が低くなる条件「金利:2.0%、返済期間:35年、頭金:30%」で計算してみますと、月々の支払額は10.4万円になります。標準条件から比べると6.7万円も安くなります。もちろん、「金利高め、返済期間短め、頭金少なめ」にすれば、月々の支払額は多くなります。

 このシミュレーションで重要なのは支払額がいくらになったかではなく、設定条件次第でいくらでも「家賃より安い支払額」を作ることができるという事実です。チラシにでかでかと載せられている毎月の支払額に目を奪われる一方、隅っこにとても小さな文字で書かれた設定条件を読む方はいないでしょう。チラシは誰がなんのために金を出してまで作っているかというと、物件を売りたい人間です。だから、初めから「購入派有利」になることしか書きません。

 なお、ここでいう支払額には管理費、修繕積立金、固定資産税などは含まれていませんし、住宅ローンの支払いが一定で減らない(総額が決まっているため)のに対し、家賃は物件が古くなるにつれて安くなることを忘れてはいけません。

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不動産を買うなら五輪の後にしなさい
不動産鑑定士がこっそり教える売買のコツ
萩原 岳 著



萩原 岳(はぎわら がく)
千葉県生まれ。東京外国語大学中国語学科卒業。株式会社アプレ不動産鑑定 代表取締役。不動産鑑定士。在学中より不動産鑑定業界に携わり、2007年不動産鑑定士論文試験合格、2010年不動産鑑定士として登録する。数社の不動産鑑定士事務所勤務を経て、2014年株式会社アプレ不動産鑑定を設立し、現職。相続税申告時の不動産評価など税務鑑定を専門とし、適正な評価額の実現を掲げ、相続人と共に「戦う不動産鑑定士」として活動する。また、実務で培った経験をもとに、「相続と不動産」について税理士、弁護士、不動産鑑定士など相続の実務家を相手とした講演活動も行っている。